住了十几年的老小区，物业突发公告要撤场；
刚交房没几年的新小区，原本承诺五星级管家服务却遭“撂挑子”；
前几天还正常保洁、安保，没多久就陷入垃圾成堆、门禁失灵的混乱局面……
最近几年，越来越多业主亲身经历与物业交涉的糟心事，从一线城市到三四线小城，过去“赶不走、换不掉”的物业，现在反而开始主动撤场。
汉南蓝光雍锦天府的业主满脸无奈。
近日，为该小区服务近五年的四川嘉宝生活服务集团股份有限公司武汉分公司（以下简称 “嘉宝物业”）正式发布公告，宣布将于2026年6月15日停止全部物业服务，彻底退出小区管理区域。
项目首次开盘2018年12月18日，距今已经7年多。此前售价约为9000多元/平。
公告中明确披露，自2021年10月入驻以来，小区始终被开发商遗留的历史问题裹挟。项目因资金链断裂陷入长期烂尾，仅部分楼栋完成交付，剩余楼栋至今停工，小区内门禁系统残缺、水系景观废弃、部分电梯频繁故障等配套缺失问题突出。
在武汉，这并非个案。
武汉物业市场正上演着一场极具戏剧性的一幕：超100个小区扎堆下调物业费，业主们直呼“终于盼到了”，可与此同时，数十家物业公司因物业费收缴率跌破生存红线，被迫发布退场公告，陷入“撑不下去”的绝境。
这两年，武汉却有多家物业公司发布公告称“持续亏损，无力经营，主动退场”。
中海物业宣布2025年8月31日退出鄂州双创之星小区，截至2025年1月累计欠费59.59万元，理由直白："入住率低、欠费比例高，无力垫资运营"。
退场名单还在拉长：诺德逸园、华发越秀悦府、中关村动漫城、港湾江城……这些楼盘集中在入住率低、房价跌幅大的远城区。
一份来自宏达中央广场的停服告知书，揭开了物业公司的生存窘境。
不久前，位于东西湖区的宏达中央广场小区物业公司发布了《关于停止物业服务的告知书》。
告知书称，近年来住宅小区物业费欠缴情况日益严重，已对我司的正常经营造成巨大压力。我司去年开始已经靠借款维持基本服务运营，今年尤为严重，因物业费收缴率未能达到基本运营红线，持续亏损实在难以为继，我司依据《民法典》，《武汉市物业管理条例》等法规，已提前30天(2025年11月10日)向小区业委会及街道社区居委会书面提交《关于停止物业服务情况的说明函》的文件。
从告知书可知，造成物业公司退场的主要原因是：物业费欠缴日益严重，公司难以维持运营。
这些是已经因亏损，宣布退场的物业。
其实还有一些物业公司暂时没退场，但公布的经营状况已经亏损的小区。
比如：
佳兆业滨江新城，2024年亏损超334万元；景瑞天赋滨江，2022年半年亏损42.8万元。
这些物业公司亏损的核心原因高度一致——物业费收缴难度大，收缴率低到离谱！
比如，2024年12月底退场的沌口奥山府的物业收缴率仅有20.79%，整个小区仅有五分之一的业主缴纳了物业费，五分之四业主拒缴物业费。
值得注意的是，物业公司亏损退场并非武汉独有现象，而是席卷全国的行业困境。北京、广州、安徽、山东、福建等多个省市，均出现了物业公司因持续亏损而主动退场的案例，行业洗牌已全面展开。
谁能想到，比房地产存量时代更先到来的，可能是物业的“撤场潮”。
据克而瑞物管监测，2025年物企撤场项目有173个，其中64.7%的案例属于物企“主动撤出”或“到期不续”。物业大撤退的背后，是物业不负责任、一心只想赚钱，还是收支不平衡、因亏损停摆？多重矛盾爆发何以让普通业主成为受害者？
物业撤场，公职人员紧急带头缴费
不久前，万科物业撤离多个小区成为行业热门，其宣布将于2026年6月30日24时正式撤出江苏徐州未来城、万悦城（一、二、三期）、华府天地、水润峰境、云湖明庐等6个小区。
而在此之前，已经有多家物业公司发出类似的撤退公告。
3月1日，南京银城物业服务有限公司杭州分公司因“收缴率持续过低，运营成本上涨”，停止对赞成美树小区的服务。
今年1月，位于武汉新洲区阳逻之心的阳逻金茂悦小区物业公司宣布“撤场”，该物业公司计划于2026年3月31日正式终止服务；去年10月，绿城物业因收缴率长期仅58%、常年亏损，撤出宁波鄞州区的金色水岸小区。
物业撤场带来的影响不言而喻。如杭州临平一大型小区因业主拖欠物业费累计达1200余万元，物业公司于2025年底撤场。该小区物业费收缴率不足百分之五十，导致服务质量下降，形成“欠费-服务差-更多欠费”的恶性循环。
从宏观数据来看，2018年全国物业公司的平均缴费率还达到83.7%，到了2023年，这个数据下降到76.2%。而根据克而瑞物管研究中心数据，2025年全国物业服务企业500强的物业费平均收缴率已跌至71%，连续四年下滑。
今年3月2日，云南绿春县人民政府发布《关于积极缴纳物业服务费的倡议书》。《倡议书》提到，广大党员干部、机关事业单位工作人员、国有企业职工及人大代表、政协委员应以身作则，率先垂范，带头履行缴费义务，积极宣传物业管理政策法规。
这个倡议还鼓励公职人员对于亲属、邻居及身边朋友中存在的欠费现象，要主动做好解释劝导工作，带动周边业主自觉缴费。同样是云南的屏边苗族自治县住房和城乡建设局也于近期发布了《关于号召全县党员干部、公职人员带头缴纳物业费的倡议书》。
多地倡议公职人员、党员干部带头缴纳物业费。图片来源：齐鲁晚报
政府部门的介入，意味着双方矛盾已不是个别案例，而是不得不重视的全国普遍现象。
物业为何非要“弃我们而去”？
一面是物业大喊“亏损”，一面是业主颇为委屈：交了物业费但得不到应有的服务，为什么还要交？背后的原因直指三大核心问题：
其一，服务成本连年飙升，物业费不涨反降。物业管理是典型的人力密集型行业，保洁、安保、维修、管理人员的工资，是物业最大的支出。《2026年行业成本监测报告》显示，物业人力成本占支出68.7%。过去五年最低工资年均涨5%–8%，社保规范化又抬升近40%支出。与此同时，不少小区物业费未涨反降。重庆某小区曾提出将物业费标准从3.2元/㎡·月降至1.9元/㎡·月，降幅超40%，导致物业企业因无法覆盖成本而退出。
其二，矛盾层层积压，物业与业主信任彻底破裂。业主认为物业收费不办事，服务缩水、公共收益不透明、维修响应慢；物业觉得业主无故拒缴物业费，运营资金不足，没法提升服务，双方陷入恶性循环。
比如最近江苏南通某小区就是典型案例。该小区业主举报，物业对公共维修基金使用存在大量造假与违规，如3平米台阶虚报18吨耗材总维修费用1万5千多元，而实际业主仅自费1千多元完成，费用仅为申报的1/15。
其三，老旧小区维保压力剧增，物业无力承担巨额成本。房龄超过10年的小区，电梯、管网、消防、路面等公共设施进入老化期，维修、更换成本极高。数据显示，15年以上老旧小区，年均公共设施维保费用，几乎能吞噬全部物业费收入。
别让物业“跑”了
物业大撤退，没有赢家。
对于企业而言，物业曾是源源不断的“现金奶牛”，现在反倒变成“烫手山芋”。数据显示，2025年，不乏头部物业企业进行亏损治理。雅生活累计主动退出548个在管项目；彩生活终止管理面积超6000万平方米；中海物业约满不续或退盘项目达5560万平方米；世茂服务退出的在管面积也超过3000万平方米。
今年两会，住建部已明确将着手修改《物业管理条例》，行业分类也将由“物业管理”改成“物业服务”。这一名称变化，有望引导行业从管理导向回归服务本位，完成物业的角色转变。
业内专家认为，当前现实下，要扭转物业与业主“双输”局面，至少有几个方面的工作需要重视：其一，加快明晰权责边界，确立专门的监管机构；其二，进一步优化业委会成立标准，在保证规范的前提下，可适当降低门槛，并结合小区规模、房龄等实际情况，设置差异化的业委会组建机制和物企退出机制；其三，与时俱进地完善物业服务标准。
归根结底，时代在变，物业与小区也将不再是简单的雇佣关系，而是升级为共建共享的伙伴关系。毕竟，物业集体撤场，行业大洗牌之后，优质的服务才是硬通货。