Q：土地开发第一步是做什么？A：千万别以为拿到地就能开工。真正第一步是“前期调研”，包括土地性质、规划条件、周边配套、地价评估等。我一个朋友跳过这一步，结果买到的地是基本农田，白白损失了300万保证金。
Q：第二步呢？A：办理土地使用权证。这一步最容易被卡住的是“权属纠纷”。你要查这块地有没有抵押、查封或历史遗留问题。建议在签合同前就让律师做尽调，别等到付了款才发现问题。
Q：第三步是规划设计吗？A：对，但很多人忽略了“规划条件复核”。你要拿着政府给的规划设计条件，找设计院出方案，然后报规划局审批。这里有个坑：容积率、建筑密度这些指标，一旦批了就不能改，所以前期一定要算好账。
Q：第四步是什么？A：办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，俗称“三证”。很多人以为拿到土地证就能开工，结果被罚款停工。我见过最惨的案例，因为没办施工许可证就挖地基，被罚了200万还停了半年工。
Q：第五步是施工？A：对，但别忘了“地质勘察”。有个开发商为了省钱没做地质勘察，结果地基打到一半发现下面全是软土层，最后多花了500万做地基加固。这笔钱省不得。
Q：第六步是验收？A：是的，包括规划验收、消防验收、环保验收等。这里最容易忽略的是“人防工程”验收。很多项目因为人防工程不合格，整个项目都交付不了。
Q：最后一步呢？A：办理不动产权证。这一步看似简单，但如果你前面的环节有任何“瑕疵”，比如超面积建设、违反规划条件，权证就办不下来。所以每一步都要留好证据，包括所有批文、验收文件，缺一不可。
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